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第十三章 竣工前検査
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長期修繕計画の作成と修繕積立金の見直し

大規模修繕工事の終了と同時に、今後の修繕計画を立て、

それに合わせた積立金のシミュレーションを立てます。

 

マンションの物理的な劣化想定と必要工事ついては、

国交省から「長期修繕計画標準様式」、「長期修繕計画作成ガイドライン」も出ていますし、

ネットで探せば、いくつものサンプルを見つけることができます。

しかし、それを個々のマンションに当てはめ、かつ、工事費を想定し、

それに合わせた修繕積立金の必要額をはじき出さないと、適切な計画にはなりません。

 

たとえば、排水管の修繕(取り換えやクリーニング工事)は、

その地域の水の性質によっても、劣化進行が違いますし、

穴でも空かない限り、緊急性はないわけで、どの時期に予防的に工事を行うか?

は、判断が分かれます。

エレベーターの修繕も、使おうと思えば、壊れるまで使えるわけで、

取替時期の見極めは、難しいと言えます。

 

今回のマンションでは、モニター付きインターホンの取替と言う数百万円規模の工事も、

至近に迫っています。

一方、「お金を貯める」と言う面では、一般的には、大規模修繕工事のたびに、

それまでの積立金をほとんど使いきってしまうケースが多いようです。

それは、新築時の販売政策として、修繕積立金が安めに設定してあるケースが多く、

仮に、その後、見直しがあっても、各戸の負担増が最低限度にしか設定されないためです。

しかし、今回のマンションの場合、次の6つの要因で、積立金には余裕があります。

 

1、4年目に、私(当時は、マンション管理士の免許なし)の主導で、管理会社を変え、

管理費を2割減し、その分を修繕積立金に回していること。

2、 前回(9年目)の修繕の際にも、マンション管理士(私)がアドバイスをして、

管理会社の提案1600万円を130万円の工事で済ませたこと。

(建物の状況が良好で、外壁補修はなし。鉄部塗装と防水工事のみ。)

3、数年前から携帯電話の基地局料が年間100万円以上入ってくること。

4、今回の計画時に、管理費会計の残金を修繕積立金に移行せず、予備として取ってあったこと。

5、CM方式で、工事費を削減し、予算よりも大幅にコストダウンしたこと。

6、共用部の電気設備省エネ化により、今後、毎年20万円のコスト削減=積立金の増額が図れること。

 

 

これが、電気料金削減の実績です。

 

 

以上を踏まえて、作成した長期修繕計画と修繕積立金のシミュレーレションです。

細かくて、読めないと思いますが、何しろ、これからの10年間、20年間の計画ですから、

工事内容もその際にかかる費用も、アバウトそのものですが、出費は多めに想定します。

 

また、上記3の携帯基地局収入に関しては、未来永劫その収入があるかどうかわかりません。 

従って、携帯基地局が10年程度で撤去される可能性も加味したケースも作成し、

1000円から5000円の増額幅で、全部で7通りのシミュレーレションを理事会に提案。

結果として、常に積立金の残高に余裕がある水準でとなる、

毎月2000円/戸・月の増額で落ち着きました。

現理事は、たまたま全員が主婦で、理事会においても、

「主婦感覚では、この値上げ幅ならスムーズに承認が得られそう」

と言う判断も追い風となりました。

 

築20年程度のマンションであれば、最低でも10000円程度/戸・月が必要とされますが、

この値上げを行っても、6000円〜7000円程度/戸・月(広さによって異なる)で済みます。

 

そして、マンションの総会。
こちらでも、反対意見はなく、全員の承諾を得ることができました。

 

こうして、大規模修繕工事の発案から2年。

委員会の発足から1年9カ月におよぶ「マンション大規模修繕物語」は、終わりを告げました。

 

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